وکالت فروش ملک
وکالت فروش ملک قراردادی است که طبق آن صاحب ملک به شخص دیگری اجازه می‌دهد تا ملک را از جانب صاحب آن به فروش برساند.
فروش ملک از معاملات مهم است و باید مراقب کلاهبرداران بود. آن‌ها می‌توانند خطراتی برای هریک از طرف‌های معامله داشته باشند. برای مثال، برخی سودجویان با راه‌های مختلف یک ملک را از چنگ صاحب آن درمی‌آورند. این خطرات به معامله‌های وکالتی مربوط می‌شوند. یکی از اسنادی که باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود، سند وکالت فروش ملک است. بنابراین، مالک ملک به فرد دیگری وکالت فروش می‌دهد به این معنی که فرد به نیابت از مالک اختیار و اجازه فروش ملک او را دارد.
مطلب مرتبط: معاملات در بنگاههای املاک
وکالتنامه در فروش ملک به چه معناست؟
وکالت یعنی نمایندگی و تفویض اختیار در انجام کارها. طبق قانون مدنی شخص واگذار کننده (موکل) به طرف قرارداد یعنی وکیل، این اختیار را می‌دهد تا در امور خاصی اقدامات لازم را انجام دهد. این تفویض اختیار از طریق یک قرارداد ثبتی بین این دو طرف تنظیم و ثبت می‌شود. بر این اساس وکیل با داشتن وکالتنامه رسمی مسئولیت امور را بر عهده می‌گیرد. برای این منظور حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل با تجربه مشورت کنید.
چرا وکالت فروش ملک می‌دهیم؟
آسان‌ترین و ایمن‌ترین راه برای خرید یا فروش ملک، مراجعه دو طرف به یک دفتر ثبت اسناد رسمی و انتقال سند ملکی از فروشنده به خریدار است. اما در شرایطی خاص، حضور هر دو یا یکی از طرفین امکان ندارد. بنابراین طبق قرارداد یک وکالت فروش تنظیم می‌شود.
یکی از دلایل انجام معاملات وکالتی آماده‌نبودن سند ملکی خواهد بود. مثلا مالک ساختمانی را به تازگی تکمیل کرده است، اما اسناد به‌صورت تفکیک‌شده آماده نیستند. در این شرایط مالک اقدام به فروش می‌کند و بنابراین، باید از وکالت در فروش استفاده کرد، زیرا خریداران نمی‌توانند ملک را به نام خود سند بزنند. دلایل دیگر در مورد وکالت فروش ملک عبارتند از:
مطلب مرتبط: قوانینن آپارتمان نشینی
- کاهش زمان و هزینه انتقال سند
- گم شدن سند
- فرارهای مالیاتی
نحوه واگذاری اختیارات وکالت در فروش ملک
با واگذاری وکالت در فروش مشکلات و دردسرهای مربوط به کارهای اداری به میزان زیادی کم می‌شود. این کار باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و در نهایت از مراجع قانونی تاییدیه‌‌های لازم را گرفت.
دو طرف وکالت در فروش ملک
دو طرف این وکالتنامه موکل و وکیل هستند. موکل مالک ملک است و در این قرارداد وکالت فروش به فرد دیگری می‌دهد. وکیل هم براساس قرارداد مسئولیت کارهای فروش را بر عهده می‌گیرد.
حدود اختیارات وکیل در وکالت فروش ملک
این حدود اختیارات براساس موارد و مفاد تنظیم‌شده در متن قرارداد وکالتنامه تعریف می‌شود. بنابراین وکیل خارج از این حدود نمی‌تواند و در واقع اجازه ندارد کاری را انجام دهد، در غیر این صورت مسئولیت‌‌ها از او سلب می‌شود. اما با وکالت مطلق و براساس ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل دارای اختیارات تام می‌شود و اجازه دارد هر اقدامی که بخواهد در مورد املاک موکل انجام دهد.
اما وکالتی که مطلق نباشد و با قیدهای مشخصی واگذار شده باشد، به این معنی است که وکیل در حدود مشخص و ویژه‌ای اختیارات لازم را دارد و خارج از این محدوده تعریف‌شده اجازه انجام کاری را ندارد. در وکالت فروش هم، وکالت تام نخواهد بود و وکیل به‌صورت محدود و برای موضوعات مشخصی مثل فروش ملک، مبایعه‌نامه و تنظیم سند رسمی وکالت دارد.
از طریق تماس و ارتباط با مشاورین ما در موسسه علیرضا قدیری اطلاعات لازم را به‌دست آورید و قدم‌های سنجیده و درستی بردارید تا به مشکلات قانونی و حقوقی برنخورید.
مطلب مرتبط: مراحل سند زدن خانه
آیا وکالت در فروش ملک جلوی دخالت موکل را می‌گیرد؟
طبق ماده ۶۸۳ قانون مدنی، ممکن است وکالت فروش ملک به‌صورت بلاعزل باشد و در وکالتنامه قید شده باشد که موکل اختیار عملی ندارد. بنابراین تا جایی می‌تواند اقدامات اجرایی داشته باشد که متعارض با حقوق قانونی وکیل نباشد.
در این شرایط برای موکل محدودیتی وجود نخواهد داشت و این امکان را دارد تا موضوع وکالت را خود انجام دهد و برای این منظور برای او منع قانونی وجود نخواهد داشت. اما در شرایط وکالت بلاعزل، در صورتی‌که وکیل سند را به خریدار انتقال دهد و از طرف دیگر خود مالک یا همان موکل هم سند را به فرد دیگری انتقال دهد، در این شرایط این عمل موکل جرم محسوب می‌شود و این‌کار فروش مال غیر محسوب خواهد شد.
معایب فروش ملک با وکالت نامه
فروش ملک با وکالت می‌تواند مشکلاتی را به همراه داشته باشد که بخشی از آن‌ها را در ادامه بررسی خواهیم کرد.
معایب وکالت فروش ملک عبارتند از:
- قرارداد وکالت در فروش تضمینی برای عدم دخالت مالک نیست و هر زمان که مالک بخواهد می‌تواند ملک را به فردی که بخواهد بفروشد مگر در وکالت بلاعزل.
- وکالتنامه برای زمان مشخصی اعتبار دارد و بعد از پایان قرارداد معتبر نخواهد بود.
- با فوت و یا جنون یکی از طرفین قرارداد وکالتنامه باطل خواهد شد.
مطلب مرتبط: قوانین رهن و اجراه
استثنائات در فسخ وکالت فروش ملک
براساس ماده ۶۸۰ قانون مدنی ایران، اگر وکیل از طرف موکل عزل شده باشد، اما به او اطلاع داده نشده باشد، تمامی اقدامات وکیل در ارتباط با وکالتنامه همچنان قانونی است و منعی برای آن‌ها وجود ندارد. در واقع حکم عزل باید به وکیل ابلاغ شده باشد. اما موضوع مورد بحث این است که اگر موکل فوت شود و وکیل از این موضوع مطلع نشده باشد و اقدامی در رابطه با موضوعات وکالتنامه انجام دهد، عزل وکیل تاثیری دارد یا نه؟ متاسفانه در این مورد نیز نظری قطعی وجود ندارد.
برخی می‌گویند چون عزل کاری برخاسته از اراده است و تا وقتی وکیل از آن مطلع نباشد، قانونی نیست. اما فوت یک اتفاق است و به‌نوعی غیرارادی محسوب خواهد شد و براساس ماده ۶۸۰ قانون مدنی وکیل عزل نمیشود. بنابراین موکل تا پایان عمر خود به وکیل اعتماد داشته و قرارداد را به‌هیچ عنوان فسخ نکرده است. عزل نشانه‌ای از بی‌اعتمادی و بی‌اعتباری است و با فوت نباید مقایسه شود.
گروهی بر این باور هستند که قانون‌گذار در ماده ۶۸۰ قانون مدنی کشور، کلمه فوت را به‌کار نبرده است. پس باید فوت را تابع اصل دانست. اگر وکیل از عزل قرارداد مطلع شود اما همچنان به وکالت فروش ملک خود ادامه دهد، معامله تاثیری ندارد و به‌نوعی غیرقانونی خواهد بود و هزینه‌های آن باید ارجاع داده شود.
مطلب مرتبط: سند منگوله دار
جمع‌بندی
وکالت فروش ملک، قراردادی است که در آن مالک به فرد دیگری اختیارات لازم را می‌دهد تا به‌عنوان نماینده مالک اقدام به فروش ملک کند. با قرارداد وکالتنامه از هرگونه کلاهبرداری وسودجویی جلوگیری می‌شود و البته این قرارداد باید حتما در دفاتر اسناد رسمی و با حضور دو طرف تنظیم و ثبت شود.
املاک حمید در رشت، مشاور شما در سرمایه گذاری.
از صفحه اینستاگرام ما دیدن فرمایید.
برای ارتباط با ما تماس بگیرید.
