فسخ و ابطال مبایعه نامه

فسخ و ابطال مبایعه نامه چیست؟ در صورتی که افراد بخواهند خرید و فروشی را انجام دهند باید حرف ها و توافقات خود را به صورت مکتوب تنطیم کنند، بنابراین ناگزیر هستند در این زمینه بیع نامه ای تنظیم کنند. به همین منظور با حضور و مراجعه در دفاتر املاک نسبت به تنظیم بیع نامه اقدام می کنند. البته لازم به ذکر است که افراد می توانند بدون حضور در دفاتر املاک فی مابین خود نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام کنند. اما بهتر است که برای جلوگیری از عواقب احتمالی و ضررهای غیرقابل جبران به دفاتر املاک مراجعه کنند.

زیرا با توجه به اینکه در سیستم کنونی دفاتر املاک از بابت معاملات کد رهگیری می دهند و معامله به ثبت می رسد معامله امن تر خواهد بود. مبایعه نامه یک سند عادی است. سند عادی در مقابل سند رسمی قرار می گیرد اسناد رسمی توسط ماموران رسمی یا در دفاتر رسمی تنطیم می شود. در حالی که در خصوص اسناد عادی تنطیم به اینگونه نمی باشد و ممکن است توسط طرفین نیز نوشته شود. در مبایعه نامه  طرفین  در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلاً نحوه‌ پرداخت ثمن معامله (مبلغ) تعهداتی را قبول می‫کنند. مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست. ‬‬‬

مطلب مرتبط: تصرف املاک توسط دولت

نکته مهم

نکته حائز اهمیت این است که در مبایعه نامه، مالکیت منتقل نمی‌شود، بلکه این انتقال مالکیت، با حضور طرفین قرارداد به جهت تنظیم سند رسمی حاصل می‌گردد. به همین دلیل ممکن است در خصوص یک ملک اسناد عادی متفاوتی تنظیم شود. به همین دلیل افراد پس از توافقات اولیه که در قالب مبایعه نامه می باشد، می بایست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و معامله خود را به ثبت رسمی برسانند. در صورت تخلف از این امر از سوی یکی از طرفین و ورود خسارت به طرف دیگر،متضرر می تواند جبران خسارت کند.حال که با مبایعه نامه آشنا شدیم و تفاوت آن را با سندعادی دریافتیم در ادامه به فسخ این سند می پردازیم.

معنی فسخ مبایعه

فسخ مبایعه به معنای لغو آن می باشد. آن هم در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند. بنابراین اصل بر این است که ماده 219 قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد که: عقودی که بر طبق قانون بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است. مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود. بنابراین اصل بر عدم امکان لغو اختیاری عقود است.

در صورتی که عقدی(مبایعه نامه) فسخ شود آثارفسخ نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد. از جمله مواردی که بر طبق آن می توان نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام کرد خیارات می باشد. براساس آن ها عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت قابل توجهی را برای او به بار آورد. در این صورت شخص متضرر می تواند با تقدیم دادخواست فسخ مبایعه نامه بدان اقدام کند.

مطلب مرتبط: مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی

لازم به ذکر است که بین فسخ و اقاله (تفاسخ ) فرق وجود دارد ،اقاله زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف دیگر رضایت و میلی نسبت به ادامه انجام تعهدات موجود در مبایعه نامه نداشته باشند، در این صورت با رضایت طرفین می توان مبایعه نامه را اقاله کرد.

حق فسخ چیست؟

 حق فسخ در معاملات بین اشخاص رواج دارد و در صورتی که اشخاص اقدام به منعقد کردن قراردادی تحت عنوان بیع بنمایند  می توانند از این حق استفاده کنند. همچنین حق فسخ اختیاری است که قانون گذار به دو طرف قرارداد داده است تا در صورت وجود شرایط مشخصی بتوانند قرارداد خود را خاتمه دهند . به حق فسخ در اصطلاح حقوقی خیار فسخ یا شرط فسخ هم می گویند. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد.

به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی خیار فسخ می گویند. از جمله مواردی که برطبق آن می توان نسبت به فسخ معامله اقدام نمود و از خیار فسخ استفاده کرد معیوب بودن مثمن می باشد.

بنابراین اصل براین است که  خیار فسخ با آگاهی و ارداه یکی از دو طرف معامله واقع می شود .
شرط فسخ با حق فسخ متفاوت می باشد و فسخ مبایعه نامه  ممکن است به دو صورت ذیل حاصل شود:

 1 . توافق طرفین

طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. لازم به ذکر است که استفاده از این حق برای طرفین در مدت زمان مشخص در قرارداد می باشد. مثلا یک ماه

2 . حکم  قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل معیوب بودن مبیع. بنابراین حق فسخ با شرط فسخ متفاوت است. زیرا در حق فسخ مبنای فسخ حکم قانون برای جلوگیری از ضرر می باشد در حالی که شرط فسخ بر مبنای توافق طرفین می باشد.

شرایط فسخ مبایعه نامه

برهم زدن مبایعه نامه تحت شرایطی مقدور می باشد که در ادامه به آنها می پردازیم:

1. قاصد بودن فسخ کننده:دارنده حق فسخ قصد برهم زدن معامله را داشته باشد.
2. رضایت فسخ کننده: فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد،این فسخ اثر حقوقی ندارد.
3. داشتن اهلیت قانونی :فسخ کننده می بایست  دارای اهلیت باشد به این معنا که عاقل ،بالغ و رشید باشد.

مطلب مرتبط: صورت مجلس تفکیکی

علاوه بر شرایط عمومی برای اینکه طرفین بتوانند معامله را فسخ کنند می بایست از خیارات موجود در قانون استفاده نمایند و براساس آنها معامله را برهم بزنند. در ادامه به این خیارات می پردازیم:

• خیار مجلس:

به این معنا که تازمانی که طرفین در مجلس عقد باشند می توانند از این حق استفاده کنند

• خیار غبن:

برای استفاده از خیار غبن می بایست یکی از طرفین مغبون شده و یا به اصطلاح گول خورده باشد.

مطلب مرتبط: کاربرد خیارات در معامله

• خیار شرط:

در صورتی می توان از این اختیار استفاده کرد که مدت توافقی بین طرفین منقضی نشده باشد.    طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی خانه ای  را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده 399 قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.

• خیار تدلیس:

در صورتی که یکی از طرفین مال خود را از آنچه که هست و واقعیت دارد بهتر نشان داده باشد طرف مقابل این حق را دارد که براساس خیار فسخ عقد را برهم بزند.

• خیار تخلف از شرط:

بر اساس  این خیار فروشده یا خریدار شرطی  را در معامله قرار داده اند  ولی به آن عمل نمیکند..

• و سایر خیارات از جمله :

خیارعیب-خیار شرکت-خیار تاْخیر تادیه-خیار حیوان، خیار تعذر تسلیم از مواردی هستند که در فسخ قرارداد مورد بحث قرار می گیرد.

شرط مندرج در قرارداد بر سه قسم تقسیم می شود.

مطابق ماده 234 قانون مدنی :شرط بر سه قسم است: ۱-شرط صفت  ۲-شرط نتیجه  ۳-شرط فعل اثباتاً یا نفیاً

• شرط صفت:

ممکن است شرط مندرج در قرارداد به صورت شرط صفت باشد. یعنی شرطی راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله در قرارداد بیان شود و در قرارداد شرط شود. مبیع دارای صفت و ویژگی خاصی باشد، مثل اینکه شخصی بگوید به شرطی این پالتو را از شما می خرم که چرم باشد. یا یه شرطی این کیسه گندم  را می خرم که پنجاه کیلو باشد. در چنین حالتی اگر مبیع فاقد ویژگی مطرح شده در قرارداد را نداشته باشد ، برای خریدار حق فسخ ایجاد می شود.

• شرط فعل:

ممکن است شرط موجود در قرارداد شرط فعل باشد. یعنی اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین (طرفین معامله)یا بر شخص خارجی شرط شود. مثل اینکه شخصی بگوید من موتور خود را به شما می فروشم به قیمت ده میلیون تومان و در ضمن عقد شرط می کنم که شما خانه مرا رنگ آمیزی کنید. حال اگر شخصی که تعهد کرده ،عمل موردنظر را انجام ندهد ، شخصی که تعهد به نفع او شده است، ابتدا باید الزام متهد به به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد. در صورتی که متعهد تعهد خویش را انجام نداد، متعهدله می تواند شخصاً یا از طریق شخص ثالث، تعهد را انجام و هزینه های آن را از متعهد مطالبه و دریافت نماید. در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهدله و یا شخص ثالث نیز نباشد، متعهد له می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

قانون مدنی در مواد مختلفی شرط فعل را مورد توجه قرار می دهد که در ادامه به آنها می پردازیم:

1. براساس ماده۲۳۷ قانون مدنی: هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتا” يا نفيا” كسي كه ملتزم بانجام شرط شده است بايد آن را بجا بياورد و در صورت تخلف طرف معامله مي تواند به حاكم رجوع نموده تقاضاي اجبار به وفاء شرط بنمايد.
2. براساس ماده۲۳۸ قانون مدنی: هر گاه فعلي در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غير مقدور ولي انجام آن بوسيله شخص ديگري مقدور باشد حاكم مي تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم كند.
3. براساس ماده۲۳۹ قانون مدنی: هر گاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

مطلب مرتبط: قرارداد جعاله

1. شرط نتیجه:

ممکن است شرط موجود در قرارداد شرط نتیجه باشد. به این معنا که  هدف  تحقق اثر يك عمل حقوقي  باشد و این عمل حقوقی می تواندعقد باشد يا ايقاع. به طور مثال وقتی شخصی بگوید من ماشین خود را به قیمت 90 میلیون تومان به شما می‌فروشم به شرطی که در مقابل طلب برادر من بخشیده شود. یعنی دائن با اختیار از دین خود صرف نظر نماید.

در اين شرط نیز همانند شرط صفت نمي توان مشروط عليه را به انجام آن الزام نمود. زيرا در صورت وجود شرايط لازم، شرط نتيجه با تحقق عقد حاصل مي شود. در صورت عدم اجتماع شرايط مزبور، شرط مذكور محقق نمي شود. پس مشروط له نمي تواند، به جا آوردن مفاد شرط را از مشروط عليه مطالبه نمايد. زيرا انجام دادن عملي به عهده مشروط عليه نبوده است و در نتيجه اثر تخلف از شرط براي مشروط له، فقط حق فسخ معامله اصلي است.

نکته حائز اهمیت این است که حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف متعهد از شرط قراردادی، فوریت ندارد. لذا صاحب حق فسخ هر زمان که بخواهد می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. این حق فسخ به ورثه نیز منتقل می گردد.. براساس ماده۲۴۶ قانون مدنی: در صورتي كه معامله به واسطه اقاله يا فسخ بهم بخورد شرطي كه در ضمن آن شده است باطل ميشود. اگر كسي كه ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط كرده باشد مي تواند عوض او را از مشروط له بگيرد.

املاک حمید در رشت، بهترین مشاور املاک برای خرید آپارتمان در رشت.

از صفحه اینستاگرام ما دیدن فرمایید.

برای ارتباط با ما تماس بگیرید.