کاربرد خیارات در معاملات
کاربرد انواع خیارات در معاملات ملکی چیست؟
در خصوص کاربرد خیارات در معاملات ملکی نظرات مختلفی وجود دارد. برخی اینگونه استدلال می‌کنند که فسخ معامله با استناد به خیارات مختلف، حق افراد بوده و نباید آن را ساقط کنند. اما در عوض برخی دیگر استدلال متفاوتی در این خصوص دارند.
مخالفان استدلال می‌کنند وجود خیارات در معامله باعث از بین رفتن دوام و ماندگاری آن میشود. چرا که هر زمان یکی از طرفین بخواهد با استناد به یکی از آنها می‌تواند معامله را به هم بزند. خصوصا آنکه برخی از افراد در تصمیم‌گیری معمولا متزلزل بوده و هر آن امکان فسخ معامله توسط آنها وجود دارد.
با این اوصاف، از آنجا که معاملات ملکی از اهمیت بالایی برخوردار بوده، بنابراین همواره طرفین نگران هستند که حقی از آنها ضایع شود. از این رو معمولا کارشناسان توصیه می‌کنند که دو طرف با توافق یکدیگر شروط مورد نظر خود را در قرارداد بگنجانند. لذا در صورت عدم اجراء، امکان فسخ معامله را داشته باشند. با این حال، توصیه اکثر کارشناسان آن است که نباید از تمامی خیارات در معاملات استفاده کرد. این کار دوام معامله را متزلزل می‌کند. در عوض طرفین با توافق خود می‌توانند برخی شرط و شروط مهم را به صورت‌های مختلف در متن قرارداد بگنجانند.
مطلب مرتبط: انواع خیارات
اسقاط کافه خیارات به چه معنا است؟
در حقیقت اسقاط کافه خیارات یعنی حذف تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد. اسقاط کافه خیارات معمولا در قرارداد اصلی تصریح می شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می گیرد. ما با امضا و پذیرش اسقاط کافه خیارات در قرارداد، هیچ راهی برای فسخ یک جانبه قرارداد نداریم و حق خود را در این باره به طور کلی از بین می بریم. اگر این اسقاط اگر به طور مطلق ذکر شود شامل خیار تدلیس، خیارتخلف وصف، خیار تفلیس و خیار غبن فاحش نمی شود. حتی به دلیل اینکه خیار تدلیس با نظم عمومی در ارتباط است به هیچ وجه قابل اسقاط نیست.
مطلب مرتبط: دریافت وام مسکن با سند خانه
اسقاط خیارات صریح یا ضمنی
<اسقاط حق> خیار یک عمل حقوقی است و اراده بر آن حکومت دارد. همچنین اسقاط حق خیار ممکن است صریح باشد یا ضمنی اسقاط صریح حق آشکار است اما در اسقاط ضمنی در خصوص دلالت اعمالی که به منظور دیگری انجام میشود و در ضمن نشانه رضای او به معامله و اسقاط خیار است، باید دانست از آنجا که اسقاط خیار یک عمل حقوقی و تابع اراده صاحب خیار می‌باشد، در صورتی اعمال او دلالت بر اسقاط ضمنی خیار می‌کند که با آگاهی و از روی اراده صورت پذیرد. مثلاً اگر خریدار نداند که در معامله مغبون شده است نمی‌توان پذیرفت که اجاره دادن آن مال اسقاط ضمنی خیار است.
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد این است که باید اوضاع و احوالی را که در آن اعمال منجر به اسقاط ضمنی خیار روی می‌دهد را نیز مدنظر داشت. یعنی در دلالت اعمال بر اسقاط خیار نمی‌توان قاعده ثابتی وضع نمود بلکه باید دید عرف آن چه را رخ می‌دهد نشانه اسقاط خیار می‌داند یا خیر. گاهی عرف اسقاط را قطعی می‌داند؛ مانند دلالت فروش مال به اسقاط خیار غبن در صورت علم به آن. در مواقعی نیز عرف به طور قطعی دلالت بر اسقاط نمی‌کند. مانند تاخیر در اعمال خیار.
مطلب مرتبط: کارشناسی ملک در گیلان
اسقاط خیارات بطور مطلق
هرگاه در سند معامله خیارات به طور مطلق اسقاط شده باشد، این شرط شامل خیار تخلف وصف نخواهد شد، زیرا معقول به نظر نمی‌رسد که طرفین اوصافی برای مورد معامله تعیین کنند ولی ضمانت اجرای آن را ساقط کنند. مثلاً شخصی مالی را ندیده و تنها از روی اوصافی که فروشنده بیان کرده، خریداری نماید. در این حالت اگر طرفین در ضمن عقد خیارات را به طور مطلق اسقاط نمایند، خیار تخلف وصف ساقط نخواهد شد و در صورتی که آن مال دارای اوصاف ذکر شده نباشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین اسقاط مطلق مشمول خیار غبن فاحش،خیار تعذر تسلیم،خیار تفلیس ،خیار تدلیس نمی شود.
بیشتر بخوانید: جهت و موقعیت ساختمان
اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی و چگونگی آن
قراردادهای ملکی که در دفاتر املاک و بنگاه های معاملاتی انجام می شود به صورت فرم ها و برگه هایی از پیش طراحی شده به افراد ارائه می شود که این فرم ها توسط اتحادیه املاک تهیه و در اختیار مشاورین املاک قرار می گیرد. به سبب طراحی این فرم ها و اطلاعات موجود در آن ها مفهوم اسقاط کافه خیارات به طور ذاتی در قراردادها لحاظ شده و در صورت لزوم می بایست توسط طرفین قرارداد و مشاورین املاک مورد تغییر قرار گیرد.
به سبب وجود این اصطلاح در قراردادهای ملکی طرفین معامله با امضای قرارداد مورد نظر ملزم به رعایت این بند از قرارداد خواهند بود که به موجب آن حدود قانونی مشخصی برای طرفین لحاظ می شود.
مفهوم اسقاط کافه خیارات موجب ثبات قرارداد ها میشود و طرفین قرارداد نمی توانند به راحتی و به صورت یک طرفه برای فسخ قرارداد و حذف آن اقدام کنند. اما در صورتی که این بند از قرارداد را باطل شود، در صورت به وجود آمدن شرایط خاص و بررسی خیارات مختلف این امکان برای طرفین برقرار خواهد بود و می توانند قرارداد و معامله مورد نظر را از بین برده و نسبت به فسخ آن اقدام کنند.
این عبارت به طور پیش فرض در قراردادهای ملکی ذکر و طرفین معامله با امضای قرارداد آن را تایید می کنند. لذا در صورتی که با این مورد مخالف هستید می بایست این بند از قرارداد را حذف کرده و سپس آن را امضا کنید.
مطلب مرتبط: قرارداد جعاله
چرا سلب ذاتی خیارات قرارداد باعث ثبات قرارداد می شود؟
خیار به عنوان یک حق مالی قابلیت اسقاط توسط صاحب حق را دارد و می‌توان سقوط آن را ضمن عقد شرط کرد. بنابراین ما با امضای این بند در قرارداد، تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذاشته است را از بین می‌بریم. در نتیجه ملتزم می‌شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم. برخی از خیارات به صورت ذاتی در قراردادهای ملکی وجود دارند. خیاراتی مثل: خیار غبن فاحش، خیار تدلیس، خیار شرط و خیار مجلس.
وقتی این خیارات را اسقاط می‌کنیم، مانع استفاده نابجا از آنها می‌شویم. در واقع در صورتی که کافه خیارات را اسقاط نکنیم، طرفین معامله می‌توانند به راحتی برای فسخ معامله اقدام و ثبات معامله را از بین می رود. البته ذکر یک نکته در این جا ضروری است. حتی با وجود عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، خیاراتی که در بالا ذکر شد قابل اسقاط نیست. مگر اینکه اسقاط به صورت صریح یا ضمنی و موردی باشد.
مطلب مرتبط: شرایط تفکیک زمین
چطور یک سری خیارات را حفظ و باقی را اسقاط کنیم؟
اسقاط خیار حق افراد است. زیرا این ذی حق است که می تواند از حق خود صرف نظر کند. اسقاط کافه خیارات به معنای ساقط کردن تمام خیارات است. ولی این اسقاط اگر مطلق ذکر شود برخی خیارات را در برنمی گیرد. بنابراین اگر قصد دارید خیار تفلیس، غبن فاحش، خیار شرط و خیار تدلیس را برای خود حفظ کنید می توانید با امضای اسقاط کافه خیارات سایر خیارات را برای خود محفوظ نگه دارید. اما اگر قصد دارید خیاراتی دیگر را نیز برای خود حفظ کنید قسمت اسقاط کافه خیارات را تایید نکنید.
لازم به ذکر است که در ضمن عقود به صورت مصرح می توان برخی خیارات را حفظ و یا حذف کرد.
مطلب مرتبط: نکات مهم در خرید ملک
عدم پایبندی به اسقاط حق خیار و فسخ معامله
هرگاه شخصی حق اعمال یک عمل حقوقی را از خود سلب کند، دیگر مالک آن حق نیست. و اگر آن را اعمال کند در واقع عمل حقوقی فضولی انجام داده است. یعنی حقی را که برای طرف مقابل یا شخص ثالثی بوده است اعمال کرده است و در آن تصرف نموده است. مشروط علیه ابتداً حق اعمال خیار را ندارد و با فسخ مشروط علیه ارکان فسخ که یکی از آنان ملکیت حق است حاصل نشده و اصولاً فسخی محقق نشده است. لذا از اثر آن سخنی به میان آید و یا بحث شود که تخلف از شرط اسقاط خیار واقع شده است. بعبارتی مسأله منحل می‌گردد و عمل حقوقی مشروط علیه در اعمال فسخ، عملی فضولی است که با رد طرف مقابل کأنلمیکن است.
مطلب مرتبط: محله لاکچری رشت
سخن پایانی
در این مطلب با عنوان کاربرد خیارات در معاملات با ما همراه بودید .خیارات به معنی اختیاری می باشد که به فرد طرف عقد لازم داده می شود تا بتواند برای جلوگیری از ضرر خود نسبت به فسخ معامله لازم اقدام کند. در خصوص اسقاط تمام خیارات اگر به صورت مطلق ذکر شود باید گفت که این واژه مشمول تمامی خیارات نمی شود.
املاک حمید در رشت، مشاور شما در سرمایه گذاری.
از صفحه اینستاگرام ما دیدن فرمایید.
برای ارتباط با ما تماس بگیرید.
محتواهای تصویری ما را در آپارات تماشا کنید.
