مدارک برای تنظیم سند رسمی

مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی در دفاتر رسمی چیست؟ سند در لغت به معنی چیزی که بدان اعتماد کنند و در دید عموم دارای اعتبار است. معنای قانونی سند در ماده 1284 قانون مدنی، اشعار می دارد عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. اسناد به دو دسته تقسیم می شوند: اسناد عادی و رسمی. سند رسمی سندی است که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی یا توسط مقام صلاحیت دار در حدود صلاحیت وی تنظیم شود. سند عادی آن است که توسط این سه مرجع صادر نگردیده اند. همچنین سند رسمی در مقابل سند عادی به لحاظ اثبات مالکیت قوی تر و این مهم در قانون هم مورد توجه قرار می گیرد. به این صورت که قانون کسی را مالک ملکی می شناسند که سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد به نام او باشد.

اهمیت تنظیم سند رسمی به جهت بار اثباتی آن در معاملات مربوط به اموال اعم از منقول و غیر منقول مهم است. در واقع تنظیم سند رسمی تعهد طبیعی مالک و فروشنده ماقبل می باشد و او نمی تواند از زیر بار چین تعهدی شانه خالی کند. اگر اقدام به تنظیم سند از سوی او صورت نگیرد خریدار می تواند الزام فروشنده را از مرجع قضایی تحت عنوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بخواهد. در مقاله پیش رو به مبحث الزام به تنظیم سند رسمی می پردازیم.

مطلب مرتبط: صورت مجلس تفکیکی

نکات:

1. براساس ماده 22قانون ثبت، قانون فقط کسی را که به نام مالک در متن سند رسمی باشد، به‌عنوان مالک اصلی به حساب می‌آورد.
2. عقد بیع گرچه از عقود رضایی است که نیاز به هیچگونه تشریفاتی ندارد اما در خصوص خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول دارای سند رسمی حتما باید انتقال سند در دفتر اسناد رسمی انجام شود. در همین راستا ماده 220قانون مدنی می گوید: عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می باشند از جمله نتایج حاصل از عقود الزام به تنظیم سند رسمی توسط فروشنده است.

مطلب مرتبط: تصرف ملک توسط بانک

الزام به تنظیم سند رسمی چیست ؟

سندی که دفترخانه ها و یا توسط مامورین رسمی دولت تنظیم و به ثبت می رسد سند رسمی است. مبنای تنظیم چنین اسنادی استحکام مالکیت افراد و اعتبار بخشی به چنین اسنادی می باشد. در صورتی که مالی دارای سند عادی و رسمی باشد ،مالکی که دارای سند رسمی می باشد مالکیتش قطعی و بدون شبهه است. اهمیت تنظیم سند رسمی باعث انعقاد معاملات به تنظیم چنین سندی در دفاتر اسناد رسمی است. گاهی فرد معامله کننده جهت تنظیم سند رسمی در دفاتر حاضر نمی شود. به این جهت قانون برای حمایت از مالک جدید به او این حق را می دهد که مالک قبلی را ملزم به تنظیم سند از طریق دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بنماید.

چه مواقعی باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟

با توجه به ماده 220 قانون مدنی که تعهد فروشنده را علاوه بر مفاد عقد نسبت به نتایج قانونی آن هم مستقر می داند با انجام معامله در خصوص اموال اعم از منقول و غیر منقول نیاز هست که سند انتقال مالکیت تنظیم و خریدار و فروشنده با حضور در دفاتر اسناد نسبت به انتقال مالکیت و تنظیم سند رسمی بنام خریدار اقدام نمایند،گاهی فروشنده با وجود پرداخت تمام مبلغ توسط خریدار از حضور در دفاتر اسناد خودداری می کند در این میان برای جلوگیری از تضییع حق مالک جدید ،وی می تواند با تنظیم دادخواست تحت عنوان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرف مقابل را وادار به حضور جهت ثبت سند نماید زیرا مبنای مالکیت اموال منقول و غیرمنقول سند رسمی می باشد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در موارد ذیل مطرح می شود:

1. در صورتی که معامله ای نسبت به اموال اعم از منقول و غیر منقول صورت گرفته باشد و فروشنده که متعهد به انتقال سند در بازده زمانی مشخصی بوده است نسبت به تعهد خود اقدام نکرده باشد.
2. در صورتی که مالک مال خود را براساس مبایعه نامه به چند شخص بفروشد.
3. در صورتی که فروشنده با وجود فروش ملک و عقد مبایعه نامه ،نسبت به رهن ملک اقدام نماید.

مطلب مرتبط: جریمه اضافه بنا

مدارک مورد نیاز جهت الزام به تنظیم سند رسمی :

جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط خریدار ضمن طرح دادخواست نیاز به ارائه مدارکی از سوی او می باشد ،مدارک مورد نیاز از قرار ذیل است:

• مدارک هویتی
• تصویر قرارداد یا مبایعه نامه
• تصویر مصدق گواهی عدم حضور در دفاتر
• تصویر اظهارنامه
• تصویرمصدق فیش ها یا چک های پرداخت وجوه معامله
• شهادت شهود
• استعلام از اداره ثبت
• و سایر ادله و مدارک

مطلب مرتبط: تقسیم ارث آپارتمان

الزام به تنظیم سند رسمی چگونه صورت می گیرد؟

در صورتی که بین اشخاص معامله ای صورت بگیرد و برای عمل به تعهدات موجود در قرارداد زمان مشخصی باشد مثل اینکه فروشنده در زمان مشخصی در دفترخانه حاضر شود و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید و از این اقدام سر باز زند. در این صورت دفترخانه گواهی عدم حضور صادر می کند اما اگر زمان مشخصی وجود نداشته باشد و فروشنده نسبت به تنظیم و ثبت سند رسمی اقدام نکند در این صورت طرف مقابل معامله می تواند به وسیله اظهارنامه به طرف مقابل اعلام نماید که در تاریخ مشخصی جهت حضور در دفترخانه و انتقال سند اقدام نماید.

وقتی که با ارسال اظهارنامه مالک نخست حضور نیابد خریدار باید گواهی عدم حضور را از دفترخانه مذکور بگیرد. بعد از آن جهت پیگیری در مراجع قضایی از طریق مراجعه به دفترخدمات الکترونیک قضایی دادخواست ثبت نماید. چنانچه در مرجع قضایی حکم علیه فروشنده صادر شد و این حکم قطعی و لازم‌الاجرا شد و  همچنان برای اجرای حکم به دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال سند مراجعه نکرد، خریدار می‌تواند از طریق درخواست صدور اجرائیه، از دادگاه صادرکننده حکم و ارسال پرونده به اجرای احکام مدنی، تقاضای عملیات اجرایی را بخواهد.

در چنین حالتی نماینده اجرای احکام به همراه خریدار در دفترخانه اسناد رسمی حاضر می‌شوند و سند رسمی به نام او صادر خواهد شد.

نکته: برای جلوگیری از فروش مجدد به اشخاص ثالث توسط مالک نخست ضمن تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از دادگاه نیاز است درخواست صدور دستور موقت جهت عدم انتقال مال توسط فروشنده، را نیز بنمایید.

مطلب مرتبط: تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه

روند رسیدگی دادگاه در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟

برای رسیدگی به پرونده هایی که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در آنها مطرح است، دادگاه ابتدا باید نسبت به احراز مالکیت طرف دعوا که همان فروشنده است بپردازد. چراکه در صورت عدم مالکیت فروشده الزام ایشان به انتقال سند رسمی ممکن نمی باشد، احراز مالکیت از طریق استعلام ثبتی و شماره پلاک ثبتی صورت می‌گیرد. پس از احراز مالکیت نوبت به بررسی شرایط قرارداد (مبایعه نامه یا قولنامه)فی مابین طرفین است. در این شرایط، بررسی می شود که خریدار نسبت به تعهدات خود عمل نموده است یا خیر!؟

همچنین مقام قضایی به  بررسی و ملاحظه اصل مبایعه نامه، قولنامه، دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، شیوه و متن سند عادی و دقت در مفهوم و منظور سند تنظیمی و شروط و تعهداتی که در آن است، خواهد پرداخت. در نهایت دادگاه هرگونه تحقیقی که لازم باشد را برای کشف واقع انجام داده و اقدام به صدور رای خواهد کرد.
نکته:دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک در دادگاه محل وقوع ملک غیر منقول قابل طرح است.
نکته :دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده قابل طرح است.

مطلب مرتبط: کاربرد خیارات در معاملات

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد چه املاکی قابل طرح است؟

در حقیقت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاکی مصداق دارد که دارای سابقه ثبتی باشند. در غیر این صورت الزام به تنظیم سندرسمی در مورد آن مصداق ندارد و خریدارا باید دادخواست اثبات مالکیت تنظیم کند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه شخص حقوقی

درصورتی‌که مالک ملک شخص حقوقی باشد، می‌توان علیه او اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کرد. اما با توجه به این که شخص حقوقی دارای شخصیت مستقل از مدیران است،نمی توان فقط مدیران را خوانده دعوا قرار داد. در این صورت، دادگاه به دلیل عدم توجه دعوا به خوانده، قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد.

مزایای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چیست؟

در صورتی که خواهان برای پیگیری دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از وکیل متخصص در این زمینه استفاده کند علاوه بر اینکه پروسه نتیجه گیری پرونده به دلیل وجود دانش و تجربه کافی وکیل و همچنین  آشنایی با رویه چنین پرونده هایی کوتاه می شود و خواهان  در وقت خود صرفه جویی کرده است می تواند  تمام مراحل رسیدگی  را به وکیل سپرده و اساساً در مرجع قضایی حاضر نشود.

مطلب مرتبط: انواع خیارات

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

اگر ملک خریداری‌ به موجب قولنامه یا مبایعه‌نامه سهم مشاعی از یک ملک باشد، خواهان می‌تواند نسبت به همان بخش از ملک، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد. زیرا می‌توان برای همان سهم مشاع نیز سند رسمی گرفت. همچنین برای طرح این دعوا کافی است دادخواست فقط به طرفیت فروشنده ثبت و طرح شود. در این شرایط نیازی نیست نام سایر شرکا نیز به عنوان خوانده طرح شود. البته در این زمینه نظر مخالفی نیز وجود دارد. برخی معتقدند از آنجا که در ملک مشاع همه در تک تک ذرات آن شریک هستند، باید حتما آنها نیز خوانده این دعوا باشند.

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

گاهی مالک اعیان متفاوت از مالک عرصه است و برای اعیان، سند رسمی جداگانه صادر می‌شود. در این هنگام اگر معامله‌ای مانند خرید و فروش بر روی اعیان به صورت جداگانه و علیحده انجام شود و فروشنده پس از وقوع معامله، از تنظیم سند رسمی انتقال اعیانی امتناع نماید، خریدار می‌تواند دادخواست الزام وی به تنظیم سند رسمی اعیانی را تقدیم دادگاه محل وقوع ملک نماید.

در مورد این دعوا نیز مشابه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، دادگاه ضمن استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، درصورتی‌که خواهان را ذی‌حق تشخیص دهد، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اعیانی صادر می‌کند.

مطلب مرتبط: دریافت وام مسکن با سند خانه

الزام به تنظیم سند خودرو

در گذشته نه چندان دور نقل و انتقال خودرو علاوه بر مراکز فک پلاک نیروی انتظامی، در دفاتر اسناد رسمی نیز انجام می‌گرفت. اما در حال حاضر به موجب رای شماره ۱۸۶۳ هیات عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال بندهای ۲ و ۳ بخشنامه شماره ۱۴۷۲۰۴/۹۴-1394/08/27 معاونت امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برگ سبز خودرو برای احراز مالکیت خریدار کافی بوده و تنظیم سند خودرو در دفاتر اسناد رسمی ضروری نیست. در عمل نیز سند رسمی انتقال خودرو در چرخه بازار معاملات وجود ندارد. بنابراین عملاً دعوای الزام به تنظیم سندرسمی در مورد خودرو منتفی است.

اما هنوز می‌توان دعوای دیگری را مطرح کرد و آن دعوای الزام به فک پلاک خودرو است. در معاملات خودرو، بسیار پیش می‌آید که طرفین قولنامه می نویسند و سپس فروشنده به خریدار وکالت کاری با زمان محدود اعطا می‌کند تا با حضور در مراکز فک پلاک، اقدام به تعویض پلاک نماید. بر اساس قوانین، اگر به واسطه خودرو جرمی رخ دهد، مسئولیت متوجه مالک وسیله نقلیه بوده و مالک خودرو در واقع صاحب پلاک است و فروشنده از این جهت با مشکلات عدیده ای مواجه خواهد شد. فروشندگان در صورت تعویض نشدن پلاک توسط مشتری، به دنبال این کار خواهند بود.

البته معمولاً کار به طرح این دادخواست نمی‌رسد. زیرا مالک خودرو با در دست داشتن مدارک مالکیت می‌تواند اقدام به توقیف فیزیکی خودرو کند. در این شرایط مشتری برای استفاده از خودرو مجبور است با تعویض پلاک اقدام به فک پلاک کند. اما در صورت لزوم، برخلاف موارد مربوط به املاک، این شکایت باید در محل اقامت فروشنده اقامه شود.

مطلب مرتبط: کارشناسی ملک در گیلان

سخن پایانی

سند رسمی دارای اعتبار و ارزش قانونی بالایی می باشد و همین امر سبب شده است که افراد نسبت به اخذ آن اقدام کنند. در صورت خودداری طرف معامله از انتقال سند با مراجعه به محاکم قضایی و مدد جستن از وکلای دادگستری در پی احقاق حق خود برآیند.

املاک حمید در رشت، بهترین مشاور املاک برای رهن و اجاره خانه در رشت.

از صفحه اینستاگرام ما دیدن فرمایید.

برای ارتباط با ما تماس بگیرید.